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繼三季度“第一支箭”中債增擔保的中票政策落地后，11月以來，從“第二支箭”的交易商協會2500億元發債額度，到“第三支箭”地產企業股權融資支持，以及“金融十六條”指導銀行授信超2萬億等政策的相繼出臺，地產行業已迎來信貸周期的實質性反轉。
不過，值得注意的是，相較于房企在境內獲得了包括央行、交易商協會、商業銀行、證監會等“總部”機構的融資支持，地方和境外的融資支持相對缺位。而近期包括碧桂園、龍湖等優質民營房企相繼獲得了“內保外貸”增信及“央地合作”增信支持，進一步提升了政府為房企增信的力度，并形成了全方位融資支持的閉環。
“央地合作”增信新模式落地 撬動地方機構的支持力度
近日，碧桂園在深交所簿記發行10億元公司債。該期債券是深交所落地的首批“央地合作模式”民營房企融資支持試點項目，體現出監管機構對優質民營房企基本面和持續經營能力的高度認可。
據悉，“央地合作”增信模式是指由全國性證券類金融機構、地方擔保公司及證券公司在內的多方協作為房企融資提供擔保增信的新探索。
該模式不僅是“第一支箭”的升級版，更進一步地推進金融市場對地方性增信的認可度，撬動了地方機構對于地產行業融資支持的杠桿，從而促進民企房企在公開市場融資持續恢復。
具體到碧桂園此次發行的10億公司債，其為包含兩個子品種的債券。其一“22碧地02”規模為8億元，由中證金融和中信建投聯合創設全額信用保護憑證，即所謂在“央”級層面的增信，票面利率為4.88%。其二“22碧地03”規模為2億元，發行票面利率4.0%，則是由廣東中盈盛達提供擔保，即所謂“地”級層面的增信。
據悉，中盈盛達是廣東三級國資參股的融資擔保公司，也是佛山本土唯一一家主體評級達到AA的融資擔保公司。中盈盛達擔保的20%額度較中證金融擔保的80%額度，利率還要低0.88%，這可以在相當程度上推進金融市場對地方性增信機構的認可度，從而發揮“央”級機構的帶動效應，撬動地方增信機構龐大毛細血管的動員力量，據悉，截至2021年底，我國融資擔保直保余額達到4.2萬億元，與2012年的1.8萬億元相比，增長了2.3倍，地方增信潛力巨大。
此外，“央地合作”增信需要中國證監會、廣東證監局以及佛山市金融局等多個部門的支持。因此可以預見，后續包括碧桂園等優質房企在內，還有更多來自于地方增信機構擔保的債券發行，進一步豐富了融資來源。
“內保外貸”緩解境外償債、融資壓力
從滿足房企境內多樣融資需求，政府對于房企在境外市場融資的支持也是精準扶持。
11月21日，在人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會上，央行副行長潘功勝就曾表示，要通過“內保外貸”業務跨境增信支持房企海外融資，并表示要加大對優質房企相關業務的支持力度。
前述“內保外貸”，是指境內銀行為境內企業在境外注冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。
之所以說“內保外貸”是精準政策，是由于以往海外市場作為內房企融資的重要渠道，融資額占比一度超過了30%。但自去年以來，由于多家房企出險，境外信用債融資逐漸趨于凍結?？硕饠祿@示，今年以來重點監測百家房企的境外發債極度萎縮，到了10-11月，甚至連續兩月沒有房企發行境外債。
而明年1季度又恰逢內房企海外債償債高峰，據中指研究院監測數據顯示，2023年第一季度房企待償海外債規模超過1000億元人民幣，償債壓力較大。因此，為了避免更多房企境外債出險，“內保外貸”能精準地給予優質房企以及時的支持，改善未出險房企離岸市場信用環境，正?；敖栊逻€舊”的融資慣例。
與中央經濟工作會議精神、“央地合作”增信一脈相承地，“內保外貸”首先惠及的還是優質民營房企。據悉，在龍湖集團獲中國銀行7億元“內保外貸”支持額度后，近日中國工商銀行也擬為碧桂園提供規模為3億美元的“內保外貸”額度。
對于碧桂園來說，目前年內已無到期境外優先票據，到明年中到期公開市場債務也僅有約160億元左右，公司賬面短期資金充足，加上“內保外貸”的支持，境外融資將實現平穩過渡和更新，這或許也是為何相關政策首先惠及的是優質房企的原因。
實際上，從商業銀行方面來看，目前房企境外債違約給銀行帶來的風險敞口同樣不可小覷?！皟缺Ｍ赓J”能夠讓符合條件的房企修復流動性的同時，也可以減少銀行沒有必要的風險損失，從而以實際行動維護經濟金融穩定大局。
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